Ingin menjadi Pengembang Property? Perhatikan Aspek hukumnya

Bisnis property memang sempat lesu pada periode pandemi yang lalu, namun di era endemi saat ini bisnis property sudah mulai menggeliat. Apalagi hal ini juga ditunjang dengan semakin banyaknya ruas jalan tol yang telah fungsional, sehingga kebutuhan atas perumahan yang dekat dengan akses jalan tol akan memiliki nilai tawar lebih baik. Apalagi memiliki tempat tinggal yang layak adalah salah satu kebutuhan pokok manusia yang meliputi sandang, pangan, papan, Kesehatan dan Pendidikan.

Besarnya peluang dalam bisnis property, banyak yang mencoba peruntungannya untuk menjadi pengembang. Semakin banyak pengembang yang mencoba peruntungan tentu akan semakin banyak cara yang digunakan untuk memasarkan property yang mereka kembangkan, sehingga beberapa diantaranya mengabaikan ketentuan-ketentuan dalam peraturan perundang-undangan. Lalu sebenarnya apa saja yang harus dipahami oleh pengembang property? Dan apa saja aturan hukum yang harus diperhatikan dalam pelaksanaan bisnis property?

Hal yang pertama harus dipahami adalah kepatuhan pengembang atas legalitas dan perizinan, setidaknya pengembang harus memiliki Izin prinsip, Izin Pemanfaatan Tanah, Izin Mendirikan Bangunan, serta izin lain yang ditentukan oleh masing-masing daerah. Kapatuhan atas dokumen legalitas menjadikan developer memiliki legal standing sebagai subyek hukum yang bisa dipertanggungjawabkan. Tentu kepatuhan atas kepemilikan dokumen legalitas merupakan poin kredibilitas dari pengembang tersebut.

Hal yang perlu diperhatikan selanjutnya adalah dalam hal perencanaan, dimana pengembang harus memiliki perencanaan untuk:

1. Menentukan jenis perumahan yang akan dibangunnya apakah untuk komersial, swadaya, umum, khusus, negara dan sebagainya sebagaimana diatur dalam ketentuan pasal 21 UU nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU 1/2011)

2. Pengembang harus membuat perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umumdan mendapatkan pengesahan dari pemerintah daerah setempat sebagaimana ketentuan pasal 28 dan 29 UU 1/2011.

Pada tahap pembangunan, hal yang harus diperhatikan adalah tentang ketentuan untuk mengadakan Perjanjian Pendahuluan Jual-beli yang harus sesuai dengan ketentuan pasal 42 ayat (2) UU 1/2011 yaitu:

1. Status kepemilikan tanah harus jelas

2. Hal yang diperjanjikan jelas

3. Kepemilikan izin mendirikan bangunan induk

4. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan

5. keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen)

selain ketentuan tersebut, ada juga kewajiban pengembang dan/atau pengelola perumahan yang perlu diperhatikan yaitu:

1. “Badan hukum yang melakukan pembangunan rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun tidak boleh melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80% (delapan puluh persen) dari pembeli, sebelum memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 ayat (2)” Pasal 45 UU 1/2011

2. “Penyelenggaraan kawasan permukiman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) bertujuan untuk memenuhi hak warga negara atas tempat tinggal yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur serta menjamin kepastian bermukim.” Pasal 56 UU 1/2011

3. Memberikan informasi yang benar yang berkaitan dengan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman; (vide pasal 129 huruf c UU 1/2011)

4. Penyelenggara permukiman harus memberikan penggantian yang layak atas kerugian yang dialami secara langsung sebagai akibat penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman; (Vide pasal 29 huruf e UU 1/2011)

5. “Setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan” pasal 134 UU 1/2011)

6. “Badan Hukum yang menyelenggarakan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman, dilarang mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum di luar fungsinya”. Pasal 144 UU 1/2011

7. Badan hukum yang membangun Lingkungan siap bnguna dilarang menjual kaveling tanah matang tanpa rumah kecuali untuk kelompok masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) (vide pasal 146 UU 1/2011.

Mengabaikan semua ketentuan diatas tentu akan memiliki akibat hukum baik administrative, perdata maupun pidana. Untuk sanksi administrative mulai dari pemberian peringatan, perintah pembongkaran, pembekuan dan/atau pencabutan izin, hingga penutupan lokasi. Sedangkan sanksi pidana bisa dilihat dari pasal 151 sampai dengan pasal 163 dimana pelanggaran terhadap larangan-larangan tersebut bisa berkibat pidana penjara hingga 2 tahun maupun denda yang besarnya hingga Rp. 5 Milyar.

oleh: Ardian Pratomo (Partner MA&P Lawyers Deliberative Legal Solution)

*Tulisan ini adalah pendapat pribadi, bukan kajian ilmiah yang komprehensif terhadap suatu kasus. untuk mendapatkan informasi lebih lanjut silahkan menghubungi kami.

Telp / WA : +6281298739918

email: manplawyers@manplawyers.co